财案或更多措施扶助低收入群 可负担屋发展商受惠大

相比之下，非住宅产业如商务和工业产业截至今年7月的贷款批准率达48.7%，仅微幅低于前期的49.9%，但仍显著高过疫情前达43.8%的10年平均水平。

分析员补充，相对强势的表现可能得益于制造和服务领域的强劲需求，因为经济活动和外国直接投资的需求之前遭到压抑，因此巩固了商务和工业产业领域作为产业领域关键增长支柱的地位。

他说，更深入的探讨库存过剩情况注意到，价格低于30万令吉的可负担屋占市场供应过剩比例更显著，价格更高的理想住宅则略温和。

“这个趋势可能反映出消费者产业需求动态的变化，即被压抑的可负担屋需求，尤其在疫情后基本上已得到满足。因此，现在专注在这领域，会导致该价位的未售出单位进一步累积。”

总的来说，分析员认为，目前可负担价位可能不是主要的问题，反而是因为这个价位的产业需求已饱和。

无论如何，分析员说，以经济实惠为主的公寓发展商马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）最近收购吉隆坡Corus酒店后，参与了高端服务式公寓的重建计划。

工业产业销售走高

另一方面，尽管可负担屋有滞销库存增加且需求放缓的迹象，分析员还观察到，即使2023和2024财政年交付量强劲后，发展商仍保持雄心勃勃的销售目标，因为，即使成交量下滑，但转向高价值住宅产业，而且开发商也持续专注在赚幅更高且周转迅速的工业产业项目。

分析员指出，工业产业认购率节节上升，激励绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组）截至10月底，已经超越2025财政年达35亿令吉的销售目标，还有可能超越上一个财政年达40亿7000万令吉的销售表现。

同时，森产业（SIMEPROP,5288,主板产业组）截至今年年中，也已经达到36亿令吉销售目标的56%。基于过去小半年表现更强劲的历史记录，分析员也相信，该公司将超越2024财政年达41亿令吉的销售成绩。

分析员预计，实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）和双威（SUNWAY,5211,主板工业产品服务组）走势类似，因为这2家公司都计划在2025年下半年，大幅增加产业推介，以弥补上半年较疲软的业绩，而且后者也计划扩大在新加坡产业市场的市占率。

有鉴于此，分析员重新调整产业领域的重估净资产值（RNAV）假设，将拥有更多高价值项目的发展商的折价收窄，因为现在这些发展商中期内，土地利用和销售能见度更强劲。

同时，基于可负担屋可能出现阻力，也调整可负担屋项目比例较大的发展商估值，并加大折价。

分析员将实达集团和森产业的重估净资产值折价下调5个百分点，同时，双威的重估净资产值折价也下调10个百分点.

另外，马星集团的折价从30%上调至50%，与同样以可负担屋为主的同侪林木生集团折价一致。

分析员指出，去年5月31日的报告中，为了反映出与Bridge数据中心合作后，Southville镇区项目前景提高，所以将马星集团的重估净资产值折价定为30%。但随着该公司转向“建设租赁”模式而非合资模式，并寻找新买家，该项目进展仍受阻。

“由于已将数据中心项目纳入马星集团现金流贴现法（DCF）估值中，因此将其重估净资产值折价恢复到50%，合理。”

无论如何，分析员说，调整后，实达集团仍该行研究范围内，折价最高的公司，因为过去，该公司发展销售额低，负债率和卖地也遇到困难。而且英国伦敦巴特西发电站（Battersea Power Station）预计最快2027财政年才转亏为盈，大幅折价还完全反映。

至于IOI置业（IOIPG,5249,主板产业组），分析员说，折价也高达60%，因为该公司新推介计划不明确，而且为了销售厦门的产品需要积极折扣，同时该集团负债率高达0.7倍的负债率。计划中的产业信托上市计划，赖于产托的组合和时间点，可能是IOI置业评级重估的催化剂。

产业股上调至“增持”

尽管消费情绪可能减弱，鉴于产业领域还有具韧力的机会支撑，分析员将产业领域评级上调至“增持”，首选产业股为森产业和实达集团，因为相信2公司无论是销售额还是盈利，都有能力在2025年下半年获得更强劲的业绩，进而有可能推动股价重估。

该行分析员说，2家发展商也是巴特西发电站项目的联营伙伴，之前双双因发展拖延和减值冲击了盈利，不过现在正逐步恢复盈利。

“我们相信，这种转变将助恢复投资者信心，并消除之前与该项目相关的负面情绪，进一步支撑2家公司的估值上调。”

而且，分析员预测，今年下半年将有更多项目推介，产业发展商的销售额将弥补上半年疲软的表现。

“由于大多数发展商已将本身的地库合理化，或为了数据中心的机会进行了策略卖地，因此按年比较，预计发展商的销售目标普遍更高，而土地出让比例会降低。”

分析员指出，一些产业股的周息率介于5至6%，也脱颖而出为中期首选股。如最新检视的林木生集团（LBS,5789,主板产业组）和UOA发展（UOADEV,5200,主板产业组）。