预算案料聚焦房市4大重点 可负担屋首购融资旧城翻新加强基建

“建竣但未出售的住宅量增16.3%，价值扩大17.9%，也仍低于疫情前的高点。这是连续几季滞销量下滑后的逆转，是2012至2015年供应过剩的滞后结果。情况并不令人担忧。”

从投资者的角度，分析员认为，过剩房源数据应被视为短期调整，而非结构性危险信号。可负担市场和有地住宅市场需求见韧性，并且新供应减少，其实为住宅产业带来了较健康的发展。

市场正在健康整合

整体看来，分析员认为，市场正在健康整合，而非结构性放缓。尤其分析员看到，工业地和开发用地继续走强，交易量分别增长8.5%和3.7%。

并且分析员指出，柔佛房市在经济特区和捷运顺风带领下保持坚挺，住宅交易量和价值保持强劲，可见柔佛将继续成为大马产业结构性增长的动力，尤其能带动那些在依斯干达特区拥有策略性土地库的发展商。

“外国直接投资和数字基础设施投资推动了工业产业。雪州仍是交易额最大的市场，槟城产业在电子电器支持下表现稳定，而柔佛则录得2021年以来最快的增长。”

不预期推降温干预措施

接下来，分析员看好，即将在10月提呈的2026年财政预算案，将为产业领域提供及时的重新估值机会，从短期需求激励，转向系统性改革，由产业交付措施、旧城翻新和基础设施等驱动增长。

达证券因此维持“增持”产业领域，鉴于产业估值仍低于2024年的峰值，且货币政策趋于宽松，分析员认为这是一个投资于基本面强劲发展商的诱人切入点。

“重要的是，预计不会出台降温措施或惩罚性干预措施，政策方向更倾向于支持性质和便利框架。”

分析员解释，这将是第13大马计划下的首个预算案，也是政府昌明框架下的第四个预算案，估计会成为产业情绪的催化剂，并为住宅和城市发展政策的结构转变奠定基础。

“预算案将更加注重房屋负担能力、贷款支持，以及有针对性的激励措施，以弥合B40和M40收入群体的住房差距。”

可负担房屋和融资支持方面，分析员预计，新成立的国家住宅机构会提供种子资金和各方支持，整合多个机构的职责，协调和简化审批流程，提高房屋分配的透明度。

“公私合作（PPP）模式可能发挥作用，尤其是在联邦和州政府土地方面。那些主力发展城镇住宅的发展商，有望成为大型PPP的受益者。”

分析员也预计，先租后买计划（RTO）、分级利率和给予首购族的灵活期限措施，将得到进一步完善。此外，印花税豁免政策也可能延长，以驱动B40和M40收入群体的购房能力。政府应会维持或扩大这些激励行动。

“但先建后售模式，可能使到没有大量经常收入基础的开发商出现资金挑战。这方面，当局可能有过渡措施来缓解，例如减免融资成本税务，提供政府担保或根据项目规模和价值分阶段实施。”

至于旧城翻新，分析员预计，预算案将重点关注城市翻新法。尽管引起了反对声浪，但仍有可能获得批准，如果该法令获通过，可以辅以奖励和税务激励等措施，以鼓励私营企业参与。

“此外，大型基础设施将继续是预算案重点，包括轻快铁三线、新山捷运和和东铁等。还有，槟城轻轨、捷运三线和隆新高铁的进展也可能是焦点。虽然这些项目主要依赖私人领域的资金，但政府可能会通过审批和土地征用作为支持。”

系统化改革
重塑长期基本面

分析员强调，2026年财政预算案将与投资界传统上的认知有所不同，不会如过往般仅短期刺激需求，而是预示着系统化的产业改革，重塑长期行业基本面和投资者情绪。

“以往业界会认为产业领域在预算案里无关紧要，因为大多数措施都是渐进式且在预期内，对盈利的影响不大，通常带来的是暂时的需求提升，其效果往往会被建筑成本上升和消费情绪谨慎等挑战削弱。”

分析员还指出，吉隆坡房产指数历来在预算公布前表现出温和上涨，可见预算案是短期市场情绪的驱动因素。但2026年财政预算案前的乐观情绪应该会更加明显，因为政府将推出更多结构性的措施。

“如上所述，成立国家住房机构、明确先租后买模式、实施城市翻新法，并与国家能源转型计划协调激励措施。同时，政府会重申大型交通项目以及对柔佛经济特区和其他经济走廊的财政支持，带来更广阔的增长维度。”